فاصله قیمت مسکن در تهران و چهار شهر بزرگ کشور در پایین ترین حد تاریخی قرار دارد و این وضعیت سه فرضیه را درباره وضعیت بازار مسکن در شهرهای مادر مطرح می کند. نسبت قیمت آپارتمان در پایتخت به سایر شهرهای بزرگ قبل از جهش قیمت ها دو برابر بود. اما با شروع پرش افزایش یافت و اکنون در سطح عددی 1.8 و حتی کمتر است. فرضیه اول می تواند «رشد قیمت بالاتر یا قیمت های پایین تر» در شهرهای بزرگ در این سال باشد. اما رکود در معاملات ملکی دلیل دیگری غیر از روند قیمتی را نشان می دهد.

به گزارش ملک رادار به نقل از اقتصاددان، رکود مترولوژیکی بازار مسکن به سه فرضیه درباره کاهش بیش از حد نسبت قیمت مسکن در پایتخت به سایر شهرهای بزرگ پاسخ داد. آخرین بررسی ها و تحقیقات انجام شده توسط «دنیای اقتصاد» حکایت از کاهش تاریخی نسبت قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سایر شهرهای بزرگ دارد و سه فرضیه مهم برای پی بردن به دلیل این اتفاق ملکی مطرح شده است.

در حالی که میانگین نسبت قیمت مسکن در شهر تهران در بازه‌های زمانی عادی (زمانی که بازار دچار نوسانات شدید قیمت نمی‌شود) نسبت به سایر شهرهای بزرگ حدود 2 است، این نسبت هم‌اکنون به کمتر از حداقل تاریخی رسیده است. به 1.8 رسید اعلام وصول. این نسبت (نسبت متوسط ​​قیمت مسکن در تهران به متوسط ​​قیمت مسکن در سایر شهرهای بزرگ) در دوره‌های رونق از سطح دو برابری فراتر رفت و نزدیک به 5 شد. اما اکنون این نسبت حتی از کف تاریخی هم کمتر شده است. بررسی وضعیت بازار مسکن در چهار شهر مشهد، شیراز، اصفهان و کرج نشان از روند متفاوت بازار مسکن در این شهرها نسبت به تهران در سال گذشته دارد. این روندی است که در نهایت منجر به کاهش محسوس شکاف قیمتی بین پایتخت و این شهرهای بزرگ شده است.

بر اساس آخرین آمار رسمی متوسط ​​قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در زمستان امسال به ۷۴ میلیون تومان رسید. در حالی که گزارش رسمی از وضعیت زمستانی قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کشور منتشر نشده است، تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» با تکیه بر مشخصات قیمت‌های درج شده در فایل‌های خرید و فروش آپارتمان و همچنین تأیید صحت صحت این قیمت‌ها با اظهارات مسئولان اتحادیه، بنگاه‌های معاملات ملکی و فعالان بازار مسکن در چهار شهر بزرگ کشور (مشهد، شیراز، اصفهان و کرج) نشان می‌دهد که میانگین قیمت هرمربع متری مسکن در این شهرهای اصلی به حدود 42 میلیون تومان رسیده است. مقایسه این دو سطح قیمتی نشان می دهد که نسبت متوسط ​​قیمت مسکن در تهران به متوسط ​​قیمت مسکن (بر اساس قیمت های پیشنهادی) در این شهرها به 1.8 رسیده است و این کمترین فاصله قیمتی بین تهران و شهرستان ها است.

سه فرضیه برای کاهش قیمت مسکن

اقتصاددان برای تحلیل این رویداد، یعنی یافتن دلیل کاهش نسبت قیمت مسکن در تهران به قیمت مسکن در چهار کلان شهر مورد بررسی (مشهد، شیراز، اصفهان و کرج)، به سه فرضیه پرداخت. فرضیه اول مربوط به «تغییرات مختلف قیمت ها در تهران و شهرهای بزرگ در سال جاری» است. بر اساس این فرضیه، امسال که تهران ابتدا در بهار شاهد افزایش قیمت و سپس کاهش قیمت در دو فصل متوالی (تابستان و پاییز) بود، روند تغییرات قیمت در شهرهای بزرگ متفاوت بود. بنابراین آنها یا کاهش کمتر یا افزایش بیشتری را مشاهده کردند. بر اساس فرضیه دوم، در حالی که سطح قیمت فروش مسکن در تهران پس از چندین سال جهش (از سال 97 به بعد) بسیار فراتر از قدرت خرید صاحبان خانه اولی و تقاضای مصرف کننده است، بنابراین اکثر آنها مجبور به ، خانه شدند. وضعیت چهار شهر مورد مطالعه به اندازه تهران شدید و خطرناک نیست. یعنی همچنان تقاضای مصرف کننده در بازار مسکن این شهرهای بزرگ وجود دارد و معاملات خرید مسکن در بسیاری از موارد توسط مصرف کنندگان و خانواده ها به قصد سکونت انجام می شود.

فرضیه سوم مربوط به خرید سرمایه ای مسکن در شهرهای بزرگ است. بر اساس این فرضیه، این احتمال وجود دارد که تقاضای سرمایه در شهرهای بزرگ بیشتر از تهران باشد و خرید و فروش مسکن داشته باشند و این نیز بر سطح قیمت ها تأثیر گذاشته است. پژوهش میدانی «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت اخیر بازار مسکن در این چهار شهر با فرضیه اول و دوم همخوانی بیشتری دارد. بر اساس نتایج این تحقیق، تحولات قیمتی در شهرهای بزرگ با تحولات قیمتی تهران در سال جاری متفاوت بوده است. به گفته فعالان بازار مسکن در این شهرها، کاهش محسوس و قابل توجه قیمت مسکن مشابه شرایطی که در تابستان و پاییز امسال در بازار مسکن تهران رخ داد، در این شهرها رخ نداده است. نتیجه اظهارات فعالان بازار مسکن در این شهرها نشان می دهد که میانگین سطح قیمت مسکن در این شهرها نسبت به پایان بهار کاهشی نداشته است. یعنی یا در حالت پایدار بوده یا دارای نوسانات مثبت خفیف و جزئی بوده است. از سوی دیگر بازار مسکن در این چهار شهر همچنان یک بازار مصرفی است و عمده معاملات و خریدها توسط خانوارهای مصرف کننده با انگیزه سکونت انجام می شود. اما در تهران با توجه به اینکه قیمت مسکن خارج از توان مالی خانوارهای اولی و دیگر مصرف کنندگان پیشرفته است (ضعف قدرت خرید تقاضای مصرف کننده)، عمده خریدها توسط سرمایه گذاران ملکی انجام می شود. حتی بخش بزرگی از سرمایه گذاران توانایی خرید مسکن در تهران را از دست دادند. در حال حاضر برای خرید آپارتمان متراژ متوسط ​​در مناطق متوسط ​​و معمولی تهران سرمایه ای در حدود 5 میلیارد تومان نیاز است. اما فرضیه سوم یعنی افزایش خرید سرمایه در شهرهای بزرگ طی تحقیقات میدانی رد شد. در حال حاضر بر اساس نتایج تحقیقات میدانی، وزن تقاضای سرمایه در این شهرها کمتر از تقاضای مصرفی است. زیرا بازدهی کوتاه مدت مورد انتظار سرمایه گذاران و سفته بازان در بازار فعلی مسکن محقق نشده است. بازار کلی در رکود است، اما عمق و گستردگی رکود بازار مسکن در این شهرها کمتر از عمق و وسعت رکود بازار مسکن در تهران است. چرا که هنوز خریداران مصرفی در بازار وجود دارند و اتفاقاً گرانش اصلی خریدها با این دسته از متقاضیان (مصرف کنندگان) همراه است.

دلیل دیگر به گفته دلالان

اما فرضیه چهارم نیز از اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن در چهار شهر مشهد، شیراز، اصفهان و کرج استخراج شده است. بر اساس این فرضیه که دلالان و فعالان بازار مسکن در این شهرها به آن اشاره کردند و از آن به عنوان یک رویداد مهم در بازار مسکن این شهرها یاد کردند، رکود در بازار مسکن در این شهرها به اندازه آن شدید و متمرکز نیست. انتظار می رود. رکود معاملات مسکن در شهر تهران. اگرچه جهش قیمت مسکن از سال 1377 و پس از آغاز دوره جهش قیمت مسکن در تهران، به کلان شهرها و سایر شهرهای کشور سرایت کرده و خرید مسکن را برای متقاضیان بویژه مصرف کنندگان دشوارتر از همیشه کرده است. اما اکنون نوعی متفاوت با این شرایط در بازار مسکن وجود دارد که چهار شهر بزرگ (مشهد، اصفهان، شیراز و کرج) تأسیس شدند.

این مواجهه متفاوت باعث شده است که عمق و شدت رکود در معاملات ملکی در این شهرها بسیار کمتر از تهران باشد. دلالان بازار املاک در این شهرهای بزرگ به رواج معاملات ملکی با شرایط پرداخت بلندمدت (دوره پرداخت 6 ماهه یا بیشتر)، خرید چک و همچنین تسویه و پرداخت اشاره می کنند. این مشکل باعث شد بخشی از معاملات مسکن به دلیل کمبود قدرت خرید دچار رکود شود که تحت تاثیر قرار گرفت و از عمق آن کاسته شد. زیرا بخشی از تقاضای مسکن به دلیل ضعف قدرت خرید (خرید نقدی) دیگر به حاشیه بازار کشیده نمی‌شود، بلکه از طریق روش‌های مذکور مانند معاوضه، تسویه، خرید اقساطی و چک می‌توانند مسکن را تامین کنند. آن ها نیاز دارند. اکثریت قریب به اتفاق این متقاضیان نیز مصرف کننده هستند.

تاثیر مهاجرت های منطقه ای بر مسکن

واقعیت دیگری نیز در این زمینه وجود دارد که توسط «دنیای اقتصاد» در چارچوب تحقیقات میدانی در کاهش فاصله قیمت مسکن در شهر تهران با چهار شهر مورد بررسی شناسایی شده است و آن به تأثیر مهاجرت های منطقه ای مربوط می شود. در مورد مسکن و تغییرات قیمت در این بازار. تقاضا برای مسکن به دلیل مهاجرت های اخیر منطقه ای در برخی از شهرهای بزرگ به ویژه کرج و شیراز افزایش چشمگیری داشته است. این مهاجرت ها قبلا وجود داشت، اما فعالان بازار مسکن در این شهرهای بزرگ اکنون از افزایش آن خبر می دهند. پس از آغاز و تداوم جهش قیمت اخیر در بازار مسکن تهران و خارج شدن قیمت مسکن از توان مالی متقاضیان خرید آپارتمان، بخشی از درخواست به بازار مسکن کرج ارسال و اقدام به خرید کردند. آپارتمان های این شهر کرج در سال‌های اخیر به دلیل تغییرات اقلیمی و آب و هوایی و افزایش آلودگی به محل مهاجرت تعداد زیادی از خانواده‌ها از برخی مناطق جنوبی تبدیل شده است. شیراز یکی دیگر از شهرهایی است که از گذشته تاکنون مقصد مهاجرت از جنوب کشور بوده است. این مهاجرت ها به این شهر به دلیل تغییرات اقلیمی و آب و هوایی در سال های اخیر افزایش یافته است که بر حجم تقاضا برای خرید آپارتمان در این مادر شهر تاثیر گذاشته است. همه این عوامل باعث شده تفاوت قیمت مسکن در تهران و این شهرهای بزرگ به پایین‌ترین حد تاریخی برسد.

مشاهده قیمت آپارتمان در چهار شهر

میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان های میانسال در چهار شهر بر اساس آخرین فایل های منتشر شده از بازار مسکن در این شهرها محاسبه شده است. بررسی های «دنیا اکوستودیو» بر اساس مشخصات قیمت ارائه شده توسط فروشندگان ملکی در محله های متوسط ​​و مصرفی منتخب در چهار شهر بزرگ کشور، نشان می دهد که میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان در این محله های مصرفی در مشهد حدود 44 میلیون و در اصفهان است. حدود 46 میلیون، یک میلیون، در شیراز 38 میلیون و در کرج 40 میلیون تومان. این میانگین سطح بر اساس آخرین پرونده های ارسالی به بازار مسکن این شهرهای بزرگ در گروه سنی آپارتمان های میانسال (به طور متوسط ​​5/7 سال) به دست آمده و قیمت نهایی محسوب نمی شود.