املاک و مستغلات “شمال” امسال راه خود را از بازار پیشرو خارج کرده است. نبض مسکن در تهران به یک سمت رفت و نبض ویلا به سمت دیگر. گزارش میدانی و بررسی های بازار ویلا در دو فرمانداری شمالی در اواخر سال 1402 هجری قمری حاکی از وقوع دو تغییر نسبت به سال 1401 هجری قمری است. نوروز معمولا فرصتی برای ورود تقاضا به بازار زمین و ویلا در شمال ایجاد می کند و تصویر به روز این بازار راهنمای خریداران است. سال گذشته، معاملات ویلا با “رکود شدید” مواجه شد.

به گزارش ملک رادار به نقل از اقتصاددان، تعبیر دلالان در بازار املاک «شمال» از سال 1402 برای توضیح وضعیت خرید و فروش و نبض معاملات این است: «رنگ پول ندیدیم».

نتایج تحقیقات میدانی در مورد وضعیت زمین ها و ویلاها در استان های شمالی حاکی از آن است که این بازار در سال جاری با رکود شدیدی در سمت تقاضا مواجه بوده است، به گونه ای که «خریدار سرمایه و همچنین خریدار ویلاهای مصرفی وجود نداشته است (دوم. خانه)» در شهرها و روستاهای توریستی مازندران و همچنین در سمت عرضه، جیلان برخی از فروشندگان را که می خواستند بلافاصله «به قیمتی معادل یا کمتر از معاملات مشابه در سال 1401» به فروش برسانند، وادار کرد تا از املاک خود – که عمدتاً ویلا بودند، صرف نظر کنند. .

سطح قیمت ویلا در کل بازار املاک شمال در سال 1402 هجری شمسی نسبت به سال 1401 هجری شمسی 5 تا 10 درصد افزایش یافت، اما در برخی مناطق «بورس سرمایه گذاری املاک شمال» بر اساس اعلام دلالان بازار ویلا، و همچنین با مقایسه سطح “قیمت های پیشنهادی” امسال با سطح مشابه سال گذشته مشخص می شود که قیمت در سال جاری 20 درصد افزایش یافته است.

بررسی ها نشان می دهد که رکود معاملات ویلا در سال 1402 هجری شمسی شدیدتر از رکود معاملات مسکن در تهران در همان سال بوده است.

حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در سال جاری به یک سوم سال 1401 رسید. به این ترتیب میزان معاملات ملکی در شمال بیش از 70 درصد برآورد شده است.

متاثر از رکود و رکود نسبی قیمت ویلا در شمال، امسال نسبت قیمت آپارتمان سنتی در منطقه مرکزی تهران به قیمت ویلای سنتی در منطقه گردشگری مازندران افزایش یافت. 1.4. این نسبت در سال 1400 برابر با یک شد، زمانی که بازار املاک و مستغلات در «نقطه جوش» خود قرار داشت و جهش پرشور خرید ویلا و سرمایه گذاری در این بازار توسط تهرانی ها و ساکنان شهرهای بزرگ کشور به وجود آمد. . این بدان معناست که قیمت ویلا در سال 1400 با رشد شدیدی به قیمت آپارتمان های سنتی در تهران رسید اما امسال با جهش قیمت مسکن در تهران از یک سو و ثبات نسبی قیمت ویلا از سوی دیگر، درصد افزایش یافته است. با این حال، نسبت سنتی این قیمت ها در اوایل دهه 1990 بیش از 2 است.

بررسی ها همچنین نشان می دهد که دلیل اصلی رکود بازار ویلا و نظام معاملات و قیمت ها در این بازار طی سال 1402 هجری شمسی، ثبات نرخ ارز به مدت 9 ماه در سال جاری و رشد قیمت مسکن در تهران است. ، که به نوعی باعث تحریک سرمایه گذاری املاک در شمال نشد. با این حال، در جبهه تقاضای مصرف کننده برای ویلا، دلالان نیز می گویند که قیمت های بالا متناسب با قدرت خریداران نیست.

سال 1400 را می توان «نقطه جوش» تقاضای سرمایه گذاری در شهرهای بزرگ شمالی دانست که اوج رونق معاملات ملکی در استان های شمالی گیلان و مازندران نسبت به سال 1376 به بعد بود. سال 97 سالی بود که وارد دوران «جهش قیمت» در همه بازارها اعم از مسکن، ارز، سکه و… شدیم و در واقع «تورم عمومی» اتفاق افتاد. از سال 1376 تا به امروز، سال 1400 را می توان دوره اوج تورم ملکی در شمال دانست. از آن زمان، خرید ملک، اعم از سرمایه گذاری و مصرف، به طور قابل توجهی افزایش یافته است که با رشد سریع قیمت ویلا، به ویژه در مناطق بازار سرمایه گذاری املاک در شمال مواجه شده است.

علاوه بر این دو عامل، به دلیل پایین بودن قیمت ویلا در بافت روستایی اطراف شهرها، بسیاری از روستاهای شمال شاهد ورود ناگهانی شهروندان از سراسر کشور به ویژه از جنوب، اصفهان و یزد برای خرید بود. . ویلاها طبیعتا شهروندان تهرانی در این سال ها بیشتر از سایر مناطق خریدار بازار ملک در شمال بوده اند. اما رشد سرمایه گذاری در این بازار باعث شد که قیمت ملک در شمال در سال 1400 دو برابر شود. این افزایش قیمت ها به حدی رسید که تورم املاک در بازار معاملات ملکی شمال به 122 درصد رسید که بالاتر از املاک است. تورم در تهران که در آن زمان به 70 درصد رسید.

علاوه بر این، در سال 1400 اتفاق دیگری افتاد که معاملات ملکی را در شمال با مشکل مواجه کرد. جهش قیمت مسکن در تهران طی سه سال قبل از آن، یعنی در بازه زمانی 1376 تا 1400، به افزایش حجم معاملات ملکی در شمال به ویژه در مناطق بورس سرمایه گذاری شمال کمک کرد، زیرا در به طور کلی بازار املاک و مستغلات ایران به تغییرات قیمت در تهران بستگی دارد، اما شمال بیش از سایر استان ها به تهران وابسته است. افزایش یا کاهش قیمت ها در تهران سایر استان ها را تحت تاثیر قرار می دهد و این تغییرات ابتدا در تهران ظاهر می شود و سپس به تمام نقاط کشور سرایت می کند، اما شمال بیشتر از استان های دیگر تحت تاثیر تغییرات قیمتی در تهران قرار دارد.

در سه سال قبل از سال 1400، بازار املاک شمال چندان تحت تأثیر قیمت تهران نبود و این تأثیر چندان مشهود نبود، در واقع تأثیر چندانی نداشت. اما در سال 1400 خود را نشان داد. با وجود رشد چشمگیر قیمت و معاملات ملکی در شمال در سال 1400 هجری قمری، این بازار از سال 1401 هجری شمسی روند نزولی را آغاز کرد و سرعت معاملات ملکی و رشد قیمت ها کاهش یافت. بازار املاک شمال در سال 1401 در توضیح نوسانات قیمت در بازار شمال این است: «نه رکود نه رونق».

در حالی که قیمت ویلا در شهرهای شمالی و حومه اطراف در سال گذشته 40 درصد افزایش یافت، امسال با رکود شدید و کامل همراه بود. بنابراین، بر اساس تحقیقات میدانی پرونده های ارائه شده توسط موتور جستجوی الکترونیکی املاک شمال و فعالان بازار املاک در این منطقه، نبض معاملات که در سال 1400 افزایش و در سال 1401 کاهش یافت، در سال 1402 به طور کامل کاهش یافت. . این بررسی ها نشان می دهد که قیمت ها در پایان سال جاری تفاوت چندانی با قیمت های ابتدای سال ندارد و حدود 10 درصد بوده است. این در حالی است که قیمت ها در پایان سال طی سال های گذشته نسبت به ابتدای سال رشد چشمگیری داشته است.

امسال، بازار املاک و مستغلات در شمال تقریباً رکود کامل را تجربه کرد و رشد قیمت در پایان سال تنها 10-15٪ بود. قیمت های درج شده در فایل های بازار ملک شمال نشان می دهد که قیمت ویلا در استان های گیلان و مازندران بسته به متراژ، موقعیت مکانی، برند، امکانات و متریال استفاده شده از مناطق شهری و روستایی از 1.2 میلیارد تومان تا 22 میلیارد تومان بوده است. مناطق مازندران مانند سیسنگان، کلاردشت و رامسر به دلیل جایگاه برند منطقه با قیمت بالاتری نسبت به سایر شهرها و مناطق شمالی همراه بوده است. با توجه به اینکه میانگین قیمت ویلا در شمال حدود 8 میلیارد تومان است و این رقم نسبت به قیمت های سال گذشته تغییر چندانی نکرده است، در معاملات ملکی شمال چه در سرمایه گذاری و چه در بازار املاک با رکود شدید مواجه شده است. سرمایه گذاری ها و بخش های مصرف

دلایل این رکود در معاملات و رشد پایین قیمت ها را ابتدا باید با بررسی محدودیت های رخدادهای بازار ملک در شمال پاسخ داد. اما مهم‌ترین و مکمل‌ترین دلیلی که باید به آن توجه شود، ثبات قیمت دلار در 9 ماهه سال جاری است که باعث شده انتظارات تورمی در بازار مسکن این منطقه برآورده نشود و نه تنها سرمایه‌گذاری شود. خریداران در بازار املاک و مستغلات در شمال، بلکه خریدار مصرف کننده، نه بیش از حد. بر اساس اطلاعات ارائه شده از سوی فعالان املاک شمال، در 6 ماهه دوم سال جاری و با توجه به ثبات قیمت دلار تغییری در قیمت ویلاها به وجود نیامده و در صورت وجود تغییر، در نیمه اول سال

دلیل دوم این رکود افزایش قیمت ویلا نسبت به سطح پایین درآمد نسبت به افزایش قابل توجه هزینه ها است. میانگین قیمت ویلا در استان های گیلان و مازندران به ترتیب 8 و 8.5 میلیارد تومان است و این قیمت بالا کار را برای گردشگران و یا خانه های دوم بسیار سخت کرده است. بازار املاک و مستغلات همواره در دوره ای با رشد و در دوره ای دیگر با رکود مواجه بوده است. اما امسال با وجود رشد چشمگیر 1400 و متوسط ​​رشد 1401 با رکود کامل همراه بود.

اینکه مردم توانستند املاک مصرفی یا سرمایه گذاری بخرند اما در حال حاضر قدرت ریسک پذیری کاهش یافته و معاملات ملکی و نرخ رشد قیمت ها با رکود مواجه است را باید در عدم تطابق درآمد با هزینه ها و تغییر قیمت ها دید. شکل پس انداز اگر در سال های اخیر تقاضا برای خرید ویلا در شمال افزایش یافته است به این دلیل است که سطح درآمد متناسب با حجم هزینه ها بوده و امکان پس انداز برای خرید خانه دوم یا سرمایه گذاری وجود دارد. اما به دلیل افزایش چشمگیر قیمت ها و متعاقب آن افزایش هزینه ها و جهش تفاوت سطح درآمد و هزینه، امکان پس انداز برای خرید ملک در شمال از بین رفت و پس انداز صرفاً برای رفع نیازها استفاده شد. از جمعیت نیازهای اساسی خانواده ها

از آنجایی که رشد قیمت ویلاهای شمال متناسب با رشد درآمد و توان مالی خانواده ها نیست، رکود کاملی در بازار املاک شمال ایجاد شده است و این رکود شامل هر دو شکل معاملات ملکی یعنی سرمایه گذاری و ملکی می شود. . مصرف. بنابراین، توان مالی و همسویی درآمد با هزینه ها تأثیر مستقیمی بر رکود یا رشد بازار املاک در شمال دارد.

تحقیقات بازار املاک شمال نشان می دهد که علیرغم کاهش تقاضا برای معاملات ملکی، بخش سرمایه گذاری کمترین سهم را در حداقل تعداد معاملات ملکی شمال در سال 1402 هجری شمسی داشته است و بخش مصرف بیشترین میزان را به خود اختصاص داده است. از معاملات امسال . چرا که با توجه به ثبات قیمت دلار، هزینه های بالای ساخت ملک و بالا بودن قیمت نهایی ویلا، ریسک های سرمایه گذاری در بازار املاک شمال به میزان قابل توجهی کاهش یافت و معاملات بیشتر به سمت مصرف گرایی پیش رفت.