بازار اجاره مسکن با «رکود تقاضا» در شرکت‌ها مواجه شد و این اتفاق پیش‌فرض «تسهیل مالکیت مسکن» را شکل داد که با «واقعیت بازار خرید» همخوانی ندارد. بررسی‌ها درباره این تعارض نشان می‌دهد که «راه‌اندازی سامانه تسویه الکترونیک اجاره» با «میل مستاجرین به تمدید قرارداد در سال گذشته» باعث «کاهش چشمگیر رویکرد سنتی به بازار» شده است. این پژوهش با سنجش افزایش اجاره بهای مسکن در شهر تهران، عوامل مؤثر بر تورم اجاره بها در سال 1403 هجری شمسی را از دیدگاه دلالان شناسایی کرد.

به گزارش ملک رادار به نقل از اکونومیست، معمای رکود بزرگی که بازار اجاره در پایان سال شاهد آن بود، با کشف دو دلیل مهم این اتفاق پاسخ داده شده است. بررسی های انجام شده بر اساس آخرین تحقیقات میدانی مختصات بازار اجاره مسکن در پایتخت طی اسفند ماه حکایت از رکود شدید این بازار با وجود افزایش تعداد مستاجران دارد. اگرچه بخشی از این رکود به کاهش سنتی عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای در فصل زمستان نسبت به فصل بهار و تابستان مربوط می‌شود، اما به گفته بنگاه‌های معاملات ملکی، عمق رکود در بازار اجاره در پایان سال جاری است. نسبت به زمستان های گذشته به ویژه در چند سال گذشته بیشتر است. این وضعیت یک معما یا سؤال مهم ایجاد کرده است. چرا با وجود افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره تحت تاثیر کاهش اجباری خرید خانه اولی، بازار اجاره در آستانه تعطیلات عملا تعطیل یا نیمه تعطیل است؟ آیا تعداد اجاره نشینان در اسفند کاهش یافته است؟

برای پاسخ به این معما، تأثیرات «انتقال معاملات اجاره از بازار سنتی به بازار الکترونیک» از یک سو و «افزایش چشمگیر تمدید قراردادهای مستاجر و موجر بدون مراجعه به مشاوران املاک است. (شرکت‌های املاک و مستغلات)» شناسایی شده‌اند. اگرچه اکثر نقل و انتقالات بازار اجاره هر ساله در نیمه اول سال به‌ویژه سه ماه تابستان صورت می‌گیرد، اما در سال‌های اخیر پس از افزایش ورود به بازار اجاره به دلیل با کاهش اجباری معاملات خرید خانه اولی، معاملات اجاره مسکن تقریباً در تمام ماه ها و فصول انجام می شود که ورود جدید به ویژه توسط خانواده هایی که به دلیل ازدواج های جدید تشکیل شده اند، در بازار اجاره جسورانه تلقی می شود. با وجود ضعف سیستم سنتی بازار اجاره، تقاضا برای این بازار در شب عید عملا تعطیل می شود؛ تا جایی که دلالان املاک در برخی مناطق و محله های تهران از تعطیلی کامل این بازار و عدم حضور در این بازار خبر می دهند. حتی یک معامله اجاره مسکن.در واقع وضعیت خاص بازار اجاره در تهران در پایان سال و امسال به دلیل رکود شدیدی که این بازار شاهد آن است مبهم است.با وجود افزایش قیمت، این بازار به وجود آمده است. تعداد مستاجران سوالات زیادی در دل این راز نهفته است. از جمله اینکه آیا تعطیلی بازار اجاره در نیمه دوم اسفند به دلیل کاهش تعداد مستاجران است؟ آیا زوج های جدید وارد بازار خرید خانه شده اند؟

این معما و همه این سوالات فقط یک جواب دارند و آن “نه” است. بررسی ها بر اساس آمارهای موجود و همچنین تحقیقات میدانی نشان می دهد که نه تنها تعداد اجاره نشینان کاهش یافته است، بلکه در سال های اخیر از جمله سال جاری تحت تاثیر تداوم رشد چشمگیر قیمت مسکن، ورود به بازار اجاره افزایش یافته است. و خروج از این بازار کاهش یافته است. در واقع بخشی از تقاضای بالقوه خرید مسکن (ملک اولی ها) که در سال های قبل از رونق وارد بازار مسکن و خرید آپارتمان شده اند، اکنون به دلیل شکاف قدرت خرید به طور اجتناب ناپذیری وارد بازار اجاره شده اند. و قیمت مسکن (قدرت خرید ضعیف). از سوی دیگر، بخشی از مستاجران که چند سالی در خانه اجاره ای با پس انداز و وام مسکن زندگی می کردند، صاحب خانه شدند که پس از جهش قیمت ها، قادر به خرید نبودند و همچنان اجاره می کنند. از این بازار تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و ضعف قدرت خرید، فشار تقاضا بر بازار اجاره در سال‌های اخیر افزایش یافته است. بنابراین تقریباً در تمام روزهای سال تقاضا برای اجاره مسکن وجود دارد. اما در اسفندماه سال جاری بازار اجاره بها دچار رکود شدید شد. در بررسی دلایل این رکود شدید در بازار اجاره، دو دلیل مهم شناسایی شد.

اولین دلیل کاهش مراجعه مستاجران به بنگاه های معاملات ملکی برای مراجعه به پرونده ها و اجاره واحدهای مسکونی و در نتیجه تعداد قراردادهای اجاره مسکن در بازار سنتی، به جابجایی تعداد زیادی از مستاجران مربوط می شود. از بازار سنتی (نمایندگی معاملات املاک) تا سامانه الکترونیکی دولت برای ثبت قراردادهای اجاره.

در واقع یکی از دلایل تعطیلی عملا بازار سنتی اجاره مسکن در پایان سال، کاهش واقعی تقاضا در این بازار نیست. در واقع با راه اندازی سامانه ثبت الکترونیکی قراردادهای اجاره از طریق اینترنت توسط دولت، بخش زیادی از مستاجران و متقاضیان این بازار بدون مراجعه به شرکت (بازار سنتی) قرارداد خود را با این سامانه منعقد می کنند. بنابراین به طور سنتی در بازار حضور ندارند و در مشاهدات میدانی مشاهده نمی شوند. این سامانه در سال جاری راه اندازی شد.

آمادگی باینری برای گسترش

یکی دیگر از دلایل مهم تعطیلی بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی سال جاری به تمایل متقابل فعالان بازار اجاره به تمدید قرارداد سال قبل بدون مراجعه به بنگاه های معاملات مسکن مربوط می شود. حداقل در دو سال گذشته که تورم سطح بالای اجاره مسکن منجر به افزایش قابل توجه اجاره بهای پیشنهادی توسط مالکان شد، بخش بزرگی از مالکان به تخلیه واحدهای خود نقل مکان کردند و آنها را با اجاره بهای بالاتر به مستاجران جدید عرضه کردند. اما این روند امسال تغییر کرد. زمستان امسال نه تنها مستاجران، بلکه بخش بزرگی از مالکان خواهان تمدید قرارداد سال گذشته بودند.

این روند در روزهای پایانی سال به چند دلیل مهم افزایش یافت. دلیل اول به مشغله صاحبان املاک در روزهای پایانی سال مربوط می شود. از آنجایی که مردم در روزهای پایانی سال به دلایل مختلف مشغول هستند، تمایل به تمدید اجاره بیشتر شده است تا در طول مدت تخلیه تا اجاره به واحد جدید درگیر فرآیند بازاریابی، تعمیر و بازسازی واحد نباشند. مستاجر و غیره

علاوه بر این موضوع، هزینه های بالای بازاریابی و ثبت قرارداد با مستاجر جدید (به دلیل افزایش قابل توجه اجاره بها و وابستگی کمیسیون بنگاه های معاملات ملکی به مبلغ اجاره) دلیل دیگری است که بسیاری از مالکان تصمیم به فسخ دارند. قرارداد در روزهای آخر سال جاری تمدید سال قبل با مستاجر شما.

از طرفی تخلیه واحد اجاره ای برای واگذاری آن به مستاجر جدید مستلزم هزینه های تعمیر و بازسازی (نقاشی و …) است. این هزینه ها در سال جاری به دلیل تورم بالا افزایش چشمگیری داشته است و در بسیاری از موارد اجاره دهندگان اجرای این امر را مقرون به صرفه نمی دانند و ترجیح می دهند با تمدید قرارداد متحمل این هزینه ها نشوند. مجموعه این عوامل منجر به تمدید بخش زیادی از قراردادهای اجاره مسکن الشب عید شد و در نتیجه تعداد استعلامات و معاملات ملکی در بازار سنتی کاهش یافت. بر اساس و همانطور که گفته شد، بازار اجاره مسکن همچنان یک بازار متراکم با ورودی و خروجی بالا و پایین است و در واقع فشار بر آن بیش از هر زمان دیگری است. اما به دلایل ذکر شده، کاهش مراجعات به بازار سنتی این تصور را ایجاد کرده است که معاملات اجاره و تقاضا برای خانه های استیجاری کاهش یافته است. در واقعیت کاملاً متفاوت است!

مشخصات اجاره افزایش یافته است

در حالی که تحت تاثیر دو عامل فوق الذکر، تقاضا برای اجاره مسکن در بازار سنتی در پایان سال عملاً وجود ندارد، مشاوران املاک در حال ثبت افزایش محسوس پرونده های اجاره مسکن هستند. دلیل این افزایش پرونده، افزایش نسبی تعداد معاملات خرید مسکن توسط سرمایه گذاران بلندمدت در دو ماه گذشته است. پس از نوسانات اخیر ارز، برخی از سرمایه گذاران وارد بازار مسکن شدند و با هدف سرمایه گذاری بلندمدت اقدام به خرید مسکن کردند. این افراد اساسا واحدها را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کرده اند. دلیل افزایش بایگانی اجاره در روزهای پایانی سال مانند شرایط رهن کامل (افزایش تعداد بایگانی رهن کامل) می باشد. بررسی ها نشان می دهد که وزن پرونده کامل وام مسکن نسبت به ماه های گذشته افزایش یافته است. آن دسته از پرونده هایی که با شرایط ترکیبی رهن و اجاره ماهانه وارد بازار مسکن شده اند، اکثراً هم وزن رهن و اجاره هستند.

نتایج تحقیقات میدانی حاکی از کاهش مالکان در بازار اجاره در پایان سال است. گروهی از مالکان این روزها به دو دلیل عمده هیچ مقاومتی در برابر تغییر فرمول اجاره به شرایط دلخواه برای مستاجران خود ندارند. به عبارت دیگر، اگر مستاجر درخواست تغییر شرایط پرداخت اجاره به وزن رهن بالاتر در ازای اجاره ماهانه کمتر را داشته باشد، بخش بزرگی از مالکان با این شرایط موافقت خواهند کرد. دلیل این امر از یک سو «نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی» و «نامشخص بودن شرایط سرمایه‌گذاری در سایر بازارها» از سوی دیگر است. پس از گذشت یک هفته از دو ماه گذشته مجوز صدور و انتقال اوراق گواهی سپرده با نرخ سود 30 درصدی در شبکه بانکی داده شد و برخی بانک ها نیز نرخ سود سپرده های خود را به 30 درصد رساندند. نوسانات اخیر در بازارهای موازی مانند بازار ارز و طلا، وضعیت نامطمئنی را برای اجاره دهندگان ایجاد کرده و آنها را در مقایسه با سرمایه گذاری در سایر بازارها به سمت سپرده های بانکی سوق داده است.

سقف ظرفیت برای مستاجران

بررسی ها از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت نشان می دهد که این روزها اکثر مستأجران به دنبال پرداخت رهن بیشتر از اجاره بهای ماهانه هستند. این مشکل به ویژه در نواحی میانی و پایینی نمایان است. همانند دلالان املاک در مناطق جنوبی پایتخت، حداکثر اجاره بها در این مناطق حداکثر 6 تا 8 میلیون تومان است. در نواحی مرکزی شهر (مناطق مصرفی شمال تهران) این مبلغ به حدود 10 تا 12 میلیون تومان و در برخی از محله های بهتر حداکثر 15 میلیون تومان می رسد و این مناطق به حومه شرقی می رسد. تهران بخصوص شهر جدید پردیس. به گفته آنها گروهی از مستاجران در بازار مسکن در این مناطق (مثلا منطقه 8) به دلیل افزایش قابل توجه اجاره بها دیگر قادر به خرید مسکن در تهران نبوده و به مناطق حاشیه شرقی به ویژه پایتخت مهاجرت کردند. . شهر جدید پردیس. این نسل جدید از مهاجران پس از چندین نسل مهاجرت از پایتخت به حومه شهر، ابتدا توسط خریداران مسکن، سپس اجاره نشینان در مناطق جنوبی تهران، مهاجرت های استانی (تهران به البرز) و مهاجرت از مناطق شمالی پایتخت به مناطق پست. . مناطق (از جمله جنوب تهران) که هم اکنون در بازار اجاره شرق تهران قابل مشاهده است.

اصل قبض اجاره 1403

دلالان بازار اجاره مسکن تهران در مناطق مختلف از افزایش 30 تا 40 درصدی قیمت اجاره مسکن در روزهای پایانی سال جاری نسبت به پایان سال گذشته خبر دادند و دلیل اصلی آن را تورم دانستند. عاملی که بر بازار اجاره در سال آینده تأثیر می گذارد. به گفته آنها، آنچه می تواند در وهله اول بر اجاره بها در سال آینده تأثیر بگذارد، تغییرات مربوط به هزینه های زندگی خانواده است. در واقع صاحبخانه ها تلاش می کنند با افزایش اجاره بها حداقل بخشی از افزایش هزینه های زندگی خود را پوشش دهند. برخی از آنها بیان می کنند که آثار انتظارات تورمی مالکان ناشی از افزایش اخیر نرخ ارز در بازار اجاره در سال آینده نیز قابل مشاهده است.