اجرای سه ماهه «نرخ دولتی» اجاره مسکن در کشور به دلیل «واکنش منفی بازار به مداخله نابجا» ناموفق بود. تصویب شده برای افزایش اجاره تابستانی حداکثر تا 25٪؛ اما در عمل 42.8 درصد افزایش یافت. متولی مسکن یک آزمون پاییز آینده برای نجات مستاجران دارد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از ورلد اکونومی، اجاره نامه ها در تابستان امسال با بیش از دو برابر حد معمول اجاره و 1.7 برابر سقف دولتی منعقد شد. این در حالی است که با توجه به روند نزولی تورم عمومی و کاهش تورم قیمت مسکن در کشور، احتمال بازگشت تورم در بازار اجاره به حداقل 40 درصد در این دوره از سال وجود داشت. سال زمان با این حال، تعیین سقف اجباری 25 درصدی در بازار اجاره در این بازه زمانی با کاهش تمایل برخی مالکان به فروش املاک، روند نوسانات قیمت در بازار اجاره را افزایش داد.

در این صورت این سوال مطرح می شود که طبق قانون تعیین و اجرای سقف قیمت در بازار اجاره، وزیر راه و شهرسازی در خصوص این سقف قیمتی 25 درصدی باید چه نظری داشته باشد و چگونه می توان با دولت هماهنگی کرد. ? آیا قانونگذار این سقف قیمتی تغییر نمی کند؟ به این ترتیب وزیر سابق مسکن موفق شد بازار اجاره تابستانی را کنترل کند. وزیر جدید راه و شهرسازی در میان آزمون مهم مقابله با بازار اجاره و تعامل با سقف اجباری قرارداد اجاره قرار دارد.

در تابستان امسال متوسط ​​قیمت اجاره در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل 42.8 درصد افزایش یافت. این رقم از داده های رسمی مرکز آمار ایران به دست آمده است و بنابراین باید گفت که نرخ تورم اجاره بها در تابستان امسال بیش از دو برابر حد نرمال (میانگین تاریخی رشد اجاره بها در کشور) است. در همین حال، اجاره‌نشینان تابستان سختی را پشت سر گذاشتند که دولت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها را تعیین و اجرا کرد. اما داده های رسمی نشان از ناکارآمدی این مصوبه دولت دارد و مالکان و مستاجران قراردادهای اجاره خود را 1.7 برابر سقف دولت اصلاح کردند.

طی سه سال گذشته، نرخ تورم اجاره بها در کشور به 40 درصد رسیده است. در حالی که تورم عمومی بالاتر و جهش قیمت مسکن عوامل اصلی افزایش تورم اجاره بها در این دوره زمانی بودند. در تابستان امسال عامل سقف قیمت در بازار اجاره نیز به عوامل رو به رشد تورم قیمت اجاره اضافه شد. کارشناسان نسبت به ناکارآمدی اجرای سقف اجباری اجاره بها و حتی نتیجه معکوس هشدار داده بودند. اعمال سقف قیمتی 3 ساله در آرژانتین و رشد قیمت اجاره بها نشان از ناکارآمدی سیاست اعمال سقف قیمت برای کنترل قیمت ها دارد.

دولت قبلی آرژانتین قانون کنترل اجاره بها تحت کنترل دولت را در سال 2020 تصویب کرد. در این قانون علاوه بر سقف نرخ رشد اجاره بها، بر لزوم انعقاد قرارداد اجاره برای مدت 3 سال تاکید شده است. در طول سه سال اجرای این قانون، بخش قابل توجهی از مالکان به بازار هجوم آوردند به گونه ای که عرضه مسکن در این بازار 40 درصد کاهش یافت. اجاره 27 برابر شده و بازار اجاره نشینان از امنیت کمتری نسبت به قبل برخوردار است.

حال این سوال پیش می آید که چرا قانون سقف رشد 25 درصدی بازار اجاره کشور در سه ماه گذشته تاثیر منفی بر این بازار داشته است؟ در ماه های اخیر از یک سو نرخ تورم مسکن کاهش یافته و از سوی دیگر نرخ رشد تورم عمومی نیز به دلیل تاثیر این دو عامل بر بازار اجاره بها کاهش یافته است این نرخ نیز در تابستان امسال کاهش خواهد یافت و به حداقل 40 درصد خواهد رسید. اما داده های رسمی نشان می دهد که این امر محقق نشده است. در این صورت تنها استاندارد جدید معرفی شده به بازار اجاره، اعمال سقف رشد قانونی 25 درصدی در تنظیم قراردادهای اجاره است.

همانطور که داده‌های آرژانتین نیز تأیید می‌کند، ناهماهنگی سقف قانونی اعمال‌شده توسط دولت با رشد هزینه‌های عمومی، باعث می‌شود برخی از مالکان اجاره خانه‌های خود را محدود کنند یا به نوعی فراتر از آن فکر کنند، که همه این عوامل باعث رشد بیشتر در آن می‌شوند. قیمت و در بازار اجاره داده می شود. در عین حال بررسی میدانی نشان داد که احتمال توافق 30 تا 35 درصدی در بازار اجاره کشور وجود دارد. اما نفوذ دولت در این بازار با کاهش عرضه منجر به رشد قیمت شد. نرخ تورم نقطه‌ای اجاره بها شهریور ماه 42.3 درصد اعلام شد. این در حالی است که نرخ تورم اجاره بها در مرداد به 43 درصد رسیده است. تورم ماهانه اجاره بها شهریور نیز با کاهش 0.3 درصدی نسبت به مردادماه معادل 3.2 درصد اعلام شد. کاهش نرخ رشد ماهانه در کاهش تورم فوری موثر بود.

این در حالی است که تابستان سخت اجاره نشینان به پایان رسیده، کارنامه سه ماه گذشته منتشر شده و آزمون پاییز پیش روی وزیر مسکن جدید گذاشته شده است. او با غلامرضا سلامی، اقتصاددان گفت وگو کرد تا ببیند انتظار وزیر مسکن جدید از واکنش به سقف ۲۵ درصدی رشد قیمت اجاره بها چیست. در این گفتگو سعی کردیم زمان مناسب برای پاسخگویی به این سقف قیمت را مشخص کنیم. همچنین به این سوال پاسخ می دهد که لزوم اقدامات عملی وزارت مسکن برای کنترل بازار اجاره بها چیست.

افزایش عرضه راهی برای آرامش بازار است

غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصادی، اعمال سقف حداکثر قیمت برای قراردادهای اجاره مسکن در کشور را مغایر با تاکید قانون اساسی مبنی بر رعایت حق مالکیت دانست و گفت: دولت جز در موارد خاص نمی تواند در اموال شخصی افراد دخالت کند. با وجود این، شاهد محدودیت رشد قیمت در بازار اجاره هستیم. البته بررسی روند معاملات مسکن در تهران حاکی از آن است که این قانون تاثیر مثبت واقعی بر بازار اجاره نداشته است و شاید تنها نتیجه این قانون افزایش مراجعات به مراکز قضایی و رشد قیمت است. شماره مسائل قضایی در دستگاه قضایی کشور. در عین حال، این قانون باعث شد برخی از مالکان که نمی خواستند به این سقف رشد قیمت پایبند باشند و خطر تخلف از قانون را ندارند، از اجاره املاک خود امتناع کنند و به این ترتیب بازار اجاره باعث کاهش عرضه شد که نشان دهنده آن است. سیگنالی برای رشد قیمت

وی ادامه داد: در زمان اپیدمی کرونا در جهان و ایران، دولت بر اساس شرایط اضطراری، سقف قیمتی ۲۵ درصدی را برای بازار اجاره وضع کرد که تا حدودی موجه بود. اما با پایان یافتن همه‌گیری، دولت‌ها همچنان در تلاش برای تعیین سقف قیمت در این بازار هستند، بنابراین امسال سقف قیمتی 25 درصدی برای قراردادهای اجاره تعیین شد. البته حتی در دوران کرونا نیز این قانون نتوانست جلوی تورم اجاره بها را بگیرد، بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که این قانون حتی در شرایط کنونی نیز موثر باشد. شاید تنها نتیجه این مصوبات افزایش حجم پرونده ها در دستگاه قضایی کشور باشد. همچنین برخی از مالکان که از عواقب قانونی بیم دارند از اجاره واحدهای ملکی خود اجتناب می کنند که این امر با کاهش عرضه آپارتمان های اجاره ای تاثیر نامطلوبی بر بازار دارد.

این کارشناس اقتصادی گفت: در شرایطی که کشور با تورم عمومی 40 درصدی مواجه است; اعمال سقف 25 درصدی رشد قیمت در قراردادهای اجاره، تسلط دولت بر اموال مردم تلقی می شود که با اصل قانون اساسی در مورد احترام به مالکیت خصوصی مغایرت دارد. نقض احترام به مالکیت خصوصی می تواند پیامدهای منفی بسیاری داشته باشد و بنابراین توصیه نمی شود. طبق معمول، مالکان می خواهند اجاره را بر اساس نرخ تورم عمومی دریافت کنند و مستاجران چاره ای جز توافق ندارند. طبیعتاً بخش بزرگی از مالکان به ویژه در حوزه مستاجران مسن آمادگی تمدید اجاره نامه را با نرخی کمتر از تورم عمومی دارند و نیازی به دخالت دولت و تعیین سقف برای رشد قیمت ها از سوی دولت نیست. دولت و مرجع تقنینی

سلامی گفت: توصیه می کنم دولت جدید و وزیر جدید راه و شهرسازی هرچه سریعتر سقف رشد قیمت را برای مالکان و مستاجران لغو کنند و اجازه دهند بازار با شرایط حاکم پیش برود. تجربه سال های گذشته در خصوص اعمال و استفاده از سقف اجاره بها را در سال های اولیه انقلاب 57 به یاد بیاورید. سختگیری رگولاتورها در اجرای سقف اجاره در آن زمان، یافتن واحدهای اجاره ای را به یک معما تبدیل کرد. در نهایت تبعات منفی تشدید شرایط در بازار اجاره به تغییر قانون موجر و مستاجر در سال 1357 منجر شد و تنظیم قیمت اجاره بها را به بازار واگذار کرد. این کارشناس اقتصادی گفت: وزیر جدید راه و شهرسازی اگرچه اخیراً مسئولیت مدیریت این وزارتخانه را بر عهده گرفته است، اما تجربه اداری زیادی در این وزارتخانه دارد. بنابراین به احتمال زیاد وی از قدرت و قدرت کافی برخوردار است تا نمایندگان مجلس را متقاعد کند که از بخش ناکارآمد قانون مقررات زمین، مسکن و اجاره اجتناب کنند و بر اعمال سقف قیمت در بازار اجاره تاکید کنند.

وی افزود: حتی اگر ایرادات زیادی در این زمینه وجود داشته باشد، وزیر مسکن توصیه می‌کند سقف قیمتی که در قراردادهای اجاره مشخص شده انعطاف‌پذیر و به واقعیت کلی اقتصاد کشور نزدیک‌تر شود. با اتخاذ چنین اقدامی مشکل اختلاف نظر نمایندگان در تغییر قوانین را نیز تا حدودی حل می کند.

سلامی در خصوص تاثیر سیاست های تشویقی بر کاهش قیمت اجاره بها گفت: با توجه به شرایطی که دنیا برای کاهش تورم اجاره بها به سیاست های تشویقی متوسل می شود. در ایران یک اقدام معکوس در حال بررسی است. لایحه قانون اصلاح قانون مالیات ها با هدف اعمال مالیات بر مالکان خانه های استیجاری بیش از 150 مترمربع در تهران و مالکان خانه های استیجاری بیش از 200 مترمربع در سایر مناطق است. شهرها این موضوع احتمالاً برخی از مالکان را از بازار خارج می کند و به افزایش نرخ اجاره کمک می کند. در عین حال در قانون پیش بینی شده است که واحدهای استیجاری بر اساس مدل وزارت مسکن توسط شرکت های ساختمانی خصوصی در کشور به منظور لیزینگ ساخته می شود و این واحدها هنوز از پرداخت مالیات معاف هستند. .

وی گفت: وزارت مسکن امکان تعیین نرخ رشد اجاره بهای این واحدها را با تشویق ساخت مسکن به منظور اجاره و حمایت از شرکت های ساختمانی در این بخش دارد. البته انتظار می‌رود وزارت مسکن با اختصاص زمین به صورت اقساطی و کاهش هزینه‌هایی مانند صدور مجوز، مالیات و غیره، ساخت این واحدها را با هزینه کمتری به پایان برساند. استفاده از زمین های درون شهری برای ساخت این واحدهای مسکونی و تهیه خانه های استیجاری برای اقشار کم درآمد می تواند با افزایش عرضه، نرخ اجاره بها را در کل کشور کاهش دهد.

برای جستجو در میان صدها هزار آگهی املاک ثبت شده در وب سایت های املاک و یا اطلاع از قیمت املاک در بازار می توانید از موتور جستجوی ملک رادار استفاده کنید. همچنین می توانید برای مشاهده آگهی های روزانه ثبت شده در سایت های املاک تهران، مشهد، شیراز، اصفهان، مازندران، گیلان و گلستان به تفکیک منطقه و نوع آگهی به صفحه راهنمای رادار املاک مراجعه کنید.