تورم اجاره مسکن در ماه گذشته 1.7 برابر تعیین شده از سوی مسئولان بود، بنابراین حداقل برای دومین بار در پنج سال گذشته، پیامدهای این مدل سیاستی برای تنظیم بازار مشخص خواهد شد. براساس ماده‌ای از قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ماه گذشته، «قیمت اجاره بها در کشور در تابستان و نیمه دوم امسال باید حداکثر ۲۵ درصد نسبت به سال قبل افزایش یابد. مدت مشابه سال گذشته و نه بیشتر.» اما از آنجایی که «التهاب اجاره بها در سال‌های اخیر» سه ریشه دارد که با «سقف‌های اجباری» کنترل نمی‌شود، روند معاملات در بازار اجاره مسکن در تیرماه وارد روندی شد و در نهایت نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته ۴۳.۲ درصد افزایش یافت. یک سال در این زمان

به گزارش ملک رادار به نقل از اقتصاددان، بررسی ها حاکی از آن است که با توجه به تجربیات جهانی و اصول اقتصادی، اولین قدم برای بازگرداندن تورم اجاره بها به حد نرمال، کاهش تورم عمومی و تثبیت قیمت مسکن است. قبل از دوران جهش قیمت، متوسط ​​رشد سالانه اجاره در کشور حدود 17 درصد بود. در مرحله بعد، برای اعمال سقف تشویقی رشد اجاره بها – سقف غیر اجباری – لازم است نرخ اعلامی بر اساس ضریب بالای تورم اخیر اجاره بها تعیین شود.

معادلات بازار اجاره مسکن در کشور روند قیمت اجاره بها را به سمتی سوق داد که در تیرماه، اولین ماه اعمال «نرخ مصوب رشد اجاره بها» سقفی که دولت قصد افزایش اجاره بها را دارد تعیین شد. و تقسیم کرد. گزارش‌های نبض اجاره بهای شهری در اولین ماه تابستان امسال حاکی از آن است که متوسط ​​اجاره بهای مسکن در تیرماه نسبت به تیرماه سال گذشته 43.2 درصد رشد داشته است، این در حالی است که دولت بر اساس ماده 7 قانون مصوب جدید «آیین‌نامه» «بازار زمین‌ها». , مسکن و اجاره” تابستان امسال و همچنین نیمه دوم سال، مبلغ اجاره در اجاره نامه ها در سراسر کشور حداکثر 25 درصد افزایش یافت.

تورم اجاره مسکن در ماه گذشته در حالی به بالاترین میزان خود از ابتدای سال رسیده است که افزایش 43 درصدی هزینه مسکن در تیرماه امسال بالاتر از میانگین رشد اجاره بها در سال 1402 بوده که 39.6 درصد بوده است. اکنون دو سوال در مورد سطح جدید تورم اجاره بها در بازار اجاره داخلی وجود دارد.

سوال اول علت «تب اجاره بها بالای 40 درجه» است و سؤال دوم که شاید برای مسئولان و صاحب نظران حوزه مسکن مهم ترین دلیل «شاید فراتر رفتن بازار از سقف دولت» باشد در قالب این سوال دوم، برای برخی این سوال پیش می آید که چگونه در غرب و کشورهای دارای اقتصاد آزاد، «سقف اجاره تعیین می شود و کار می کند، اما در اینجا رعایت نمی شود و قابل اجرا نیست؟»

چرا تورم اجاره مسکن به «تب» تبدیل شده است؟

نرخ فعلی تورم اجاره مسکن در کشور برای این شاخص حدود 2.4 برابر «میانگین تاریخی» است. تا دوران جهش قیمت ها، یعنی قبل از اواخر دهه 90، اجاره بها در کشور با نرخ 17 درصد در سال افزایش می یافت. اما اکنون این درصد بالاتر از 40 درصد است، بنابراین وضعیت “غیر طبیعی” است. علت اصلی تب تورم اجاره بها بالا بودن تورم عمومی، تورم بالای مواد غذایی در دو سال گذشته و همچنین جهش های مکرر قیمت مسکن در شش سال گذشته است. رشد هزینه های اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و با افزایش هزینه زندگی مردم – و در نتیجه مالکان – انتظار می رود نبض اجاره بها با تاخیر در همان مسیر صعودی باشد و بالعکس.

اما علاوه بر علت اصلی تورم عمومی، از سال 1999 به بعد، «مداخله بی‌سابقه دولت در مکانیسم همسان‌سازی بازار اجاره مسکن» به عنوان محرک تورمی در این بازار عمل کرد. طی سال‌های گذشته، بدون پرداختن به «علت اصلی افزایش هزینه‌های اجاره»، دولت‌ها تلاش کرده‌اند تا موتور تورم اجاره بها را به شیوه‌ای «گرمایش جهانی» مهار کنند. در سال 1378 سقف رشد سالانه اجاره بها توسط دولت تعیین و ابلاغ شد و از آن سال به بعد حداقل به مدت 3 سال همین نرخ اجباری اعمال شد تا به جای هدف اصلی دولت ها که این بود. “کاهش فشار اجاره”، نتیجه شد برای رسیدن به این یک هدف خصمانه است. زمانی که هزینه اجاره‌دهنده از قیمت اجاره‌ای مصوب بیشتر شود، میل به اجاره سرکوب می‌شود یا «اجاره اجباری» به طرق مختلف دور زده می‌شود. در سال های اخیر نیز همین اتفاق افتاده و بازار اجاره مسکن شاهد کاهش عرضه واحدهای استیجاری و از سوی دیگر افزایش تقاضا برای اجاره مسکن (به دلیل نبود قدرت خرید) بوده است. علاوه بر این دو دلیل اصلی و مکمل، کمبود نسبی آپارتمان های استیجاری به دلیل رکود 5 ساله ساخت و ساز به یک دلیل اضافه تبدیل شده است.

چرا سقف 25 درصد تقسیم شد؟

معاملات اجاره مسکن در تیرماه عملاً «سقف رشد ۲۵ درصدی اجاره بها توسط دولت» را رد کرد. اگرچه ممکن است برخی ناظران بازار بگویند این مصوبه در پایان نیمه اول تیرماه اعلام شده است، اما حداقل در تهران همین نرخ از ابتدای تیرماه از سوی مسئولان اعلام شده و تاثیرات روانی بر رفتار معاملات داشته است. . دلیل عدم توجه یا پذیرش «نرخ ۲۵ درصدی» از سوی دلالان در بازار اجاره مسکن در کشور، «نقص فنی» معادله محاسبه این درصد است، زیرا طراحان شاهد «ظهور تجربه جهانی» بودند. «تنظیم بازار اجاره بهای دولتی» و «عمق ندارد ماجرا را می‌دانند، این مشکل پیش آمد و نتیجه آن فراتر رفتن سقف بود». در ماده (7) قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره مقرر شده است: «رشد مجاز سالانه اجاره بها بر اساس «ضریب تورم عمومی سالانه» به‌گونه‌ای تعیین می‌شود که نرخ رشد اجاره بها «اجاره» حداکثر باشد. معادل 100 درصد تورم».

بررسی صورت های فنی این ماده قانون حاکی از ناقص بودن مبنای تعیین نرخ رشد اجاره بها و عامل در نظر گرفته شده در آن است. اولاً «تعیین نرخ یا تعیین قیمت» در بازار با اصول اقتصادی و مکانیسم غیرقابل کنترل بازار مغایرت دارد و تجربیات قبلی در تمامی بازارهایی که دولت ها در آن دخالت داشته اند این تناقض را تأیید و نشان داده است. در همین بازار اجاره مسکن، در تیرماه 99، دولت نرخ رشد مجاز 20 درصدی اجاره بها در کشور را تعیین کرد، اما پس از آن تورم اجاره بها در بازار که در همان ماه و بهار به 31 درصد رسید. در سال 1999 کاهش یافت، به افزایش خود ادامه داد و در ژوئیه سال بعد به 39 درصد رسید. دوم، همین «ورود نامعتبر» با استفاده از یک فرمول نادرست ایجاد شده است.

حداقل طی یک سال، تورم اجاره مسکن بسیار بالاتر از تورم کل بود، بنابراین «اهرم نرخ تورم برای محدود ، تورم اجاره» به معنای تعیین نرخ مجاز در نیمی از تورم کل بود (در حالی که تورم کل 40 درصد بود، نرخ رشد مجاز). منجر به 25 درصد اجاره بها شد) منجر به انحراف مصوبه دولت از واقعیت بازار اجاره مسکن شد که ابزارهای فراتر از سقف مجاز در معاملات تیر را فراهم کرد.

چرا سقف اجاره در آمریکا رعایت می شود؟

طرفداران «مداخله مستقیم دولت در اجاره‌بها» همیشه می‌گویند که «کنترل اجاره‌بها» در کشورهای غربی و در ایران نیز رایج است و برای کاهش تورم اجاره مسکن «باید نرخ تعیین شود». اما هر بار که در سال های اخیر قیمت تعیین شده است، بازار اجاره از آن پیشی گرفته است. چرا؟ سه پاسخ برای این سوال کلیدی وجود دارد.

در جایی مانند بازار مسکن ایالات متحده، قبل از اینکه به بازار اجاره برود، سیاستگذار دو گام به عقب برمی‌دارد و به علت اصلی بحران تورم اجاره می‌پردازد. یعنی کاهش تورم عمومی و تورم مسکن. در این سال‌های اخیر، پس از اینکه تورم مسکن در بازار املاک آمریکا در سال 2022 به حداقل 1.5 برابر نسبت به سال‌های گذشته رسید و همزمان تورم عمومی نیز افزایش یافت، سیاست‌گذار اقداماتی را برای کنترل تقاضا با استفاده از «ابزار نرخ بهره» انجام داد. . به طوری که تورم مسکن از اواسط سال 2023 منفی شد، سپس در ماه گذشته طرح «تعدیل اجاره» در آمریکا مطرح شد که اولین ویژگی آن در «مدل ایرانی» دیده نمی‌شود تعیین سقف محرک برای رشد اجاره بها و نه سقف اجباری در برنامه سیاستگذار مسکن در غرب، پذیرش نرخ رشد مجاز قیمت اجاره بها 5 درصد است. برای مالکان بزرگ» استفاده می شود که برای همه مالکان به ویژه مالکان کوچک (واقعی) صدق نمی کند، اما شامل شرکت های اجاره ای می شود که از دولت تسهیلات می گیرند

دومین ویژگی طرح تنظیم اجاره بها در آمریکا نزدیک بودن قیمت تعیین شده به تورم فعلی اجاره بها در بازار مسکن این کشور است. تورم اجاره مسکن در حال حاضر در آمریکا 5.2 درصد و نرخ تعیین شده 5 درصد است. از سوی دیگر، نرخ تعیین شده رشد اجاره بها در آمریکا 1.5 برابر تورم عمومی است و مشاهده می‌شود که «نسبت یا ضریب بین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن» از سوی دولت و سیاست‌گذاری در نظر گرفته نشده است. نرخ 5 درصدی حدود 80 درصد از تورم اجاره بها در سال گذشته در آمریکا را نشان می دهد و اگر همین فرمول در اینجا رعایت شود، نرخ مصوب به جای 25 درصد می تواند حدود 33 درصد باشد که «شکاف اولیه» را کاهش می دهد کاهش امکان پذیرش نرخ دولتی توسط مالکان تقویت شد

آیا فرمول در قانون اصلاح می شود؟

در سیاست گذاری و قانون گذاری در کشور ما سابقه اصلاح قوانین وجود دارد که نمونه آن اصلاحات مکرر قانون مالیات های مستقیم در سال های اخیر است. دولت چهاردهم می توانست قانون مصوب 4 اردیبهشت ماه سال جاری توسط رئیس جمهور وقت (قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره بها) را حداقل در ماده هفتم خود برای رسیدگی به قوانین حوزه مسکن اصلاح کند تا نرخ تعیین شده تعیین شود. رشد سالانه اجاره بها تا حدودی برای بازاریابی قابل تنظیم است، علاوه بر این، جریمه های قابل توجهی برای فراتر رفتن از این نرخ در نظر گرفته شد، به طوری که در صورت ترمیم شکاف بین نرخ مصوب و وضعیت بازار، این جریمه ها نیروی بازدارندگی قابل توجهی خواهند داشت. .