آپارتمان های نوساز عملاً با «سقوط تاریخی سهم معاملات املاک در سال 1403» از صحنه بازار املاک ناپدید شدند. نوسازان که یک دهه پیش نزدیک به 60 درصد از فروش ملک را در بازار املاک تهران داشتند، در حال حاضر 27.5 درصد از معاملات ملکی را به خود اختصاص داده اند. این کاهش فروش شرکت های پیشرو به دلیل «کمبود پرونده به دلیل رکود تولید در سال های اخیر» است. تقاضا نیز به سمت “عتیقه ساز” تغییر کرده است. شکاف قیمت اندازه گیری شد.

به گزارش ملک رادار به نقل از دنیای اکوتاز، آپارتمان های نوساز در حال محو شدن از صحنه معاملات ملکی هستند و از سوی دیگر وزن آپارتمان های «قدیمی تقریباً از بین رفته» در بازار فروش افزایش چشمگیری داشته است. دو دلیل

نتایج تحقیقات میدانی در خصوص افت و قدمت واحدهای مسکونی در بازار املاک پایتخت حاکی از آن است که تعداد آپارتمان های نوساز عرضه شده برای فروش کاهش چشمگیری داشته است تا جایی که تعداد آنها در برخی محله ها کمتر از تعداد انگشتان دست از طرفی فایل هایی با قدمت 20 سال و بیشتر در یک پوشه بزرگ وجود دارند. این رفتار هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضای مسکن به طور مستقیم قابل مشاهده و پیگیری است، بنابراین حداقل تقاضا در بازار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر به نفع «خرید ساختمان قدیمی» نسبت به واحد بدون قفل است.

آمارهای رسمی نیز نتایج این تحقیقات میدانی را تایید می کند. بهار امسال سهم واحدهای نوساز در معاملات مسکن شهر تهران شاهد کاهش تاریخی بود. سهم این واحدها به 27.5 درصد رسید در حالی که در اوایل دهه 90 واحدهای نوساز با سهم تقریباً 60 درصدی از کل معاملات مسکن پایتخت «آپارتمان های لیدر» بازار بودند که بر بازار تأثیرگذار بودند. «قیمت فروش سایر واحدها» و هم وزن به واحد اصلی تعلق گرفت این سهم در اواسط دهه 90 به حدود 53 درصد رسید، اما با جهش قیمت مسکن و سپس جهش هزینه های ساخت، «وزن سازندگان جدید» کمتر و کمتر شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد «کمبود پرونده‌های نوساز» در بازار فروش در حال حاضر ناشی از «رکود ساخت‌وساز مسکن طی 5 سال گذشته» است که تأثیر آن به تدریج در نبود پرونده‌های فروش نمایان می‌شود. ناپدید شدن این فایل های پرچم می تواند به «عدم تمایل گروهی از تولیدکنندگان برای عرضه واحدهای پیش ساخته به بازار» تا زمانی که شرایط ساخت و ساز به حالت عادی بازگردد، مرتبط باشد. سازندگان زمانی پروژه های افتتاح نشده خود را می فروشند که بتوانند پروژه جدیدی را با منابع حاصل از فروش شناسایی کنند. اما در شرایط فعلی به دلیل تورم قیمت زمین و ساخت و ساز و رکود خرید مسکن، این شرایط برای آنها فراهم نیست.

این نظرسنجی همچنین رفتار مشابهی را در سمت تقاضا نشان می‌دهد – عدم تمایل به خرید آپارتمان‌های نوساز – به دلیل «تفاوت زیاد قیمت‌ها بین ساختمان‌های جدید و قدیمی» و «فراوانی نسبی واحدهای قدیمی»، حداقل تقاضا برای آپارتمان‌ها به این سمت تغییر کرده است. گروه سنی آپارتمان ها طبق آمارهای رسمی، سهم واحدهای مسکونی ۲۰ سال و بالاتر از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۱ هجری شمسی پس از ۵ درصد پیش از جهش قیمت مسکن به ۲۱ درصد رسید و اکنون این سهم افزایش یافته است. به 24 درصد این «افزایش تاریخی وزن سازندگان قدیمی» است و در کنار «کاهش تاریخی وزن سازندگان جدید» در نظر گرفته می شود.

قیمت نبض تولید کننده جدید و تولید کننده قدیمی

گزارش ها از نبض قیمت واحدهای نوساز و کلنگی در تهران حاکی از آن است که با توجه به وضعیت موجود پرونده ها، میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع آپارتمان نوساز در مناطق 22 گانه تهران و محله های منتخب 95 میلیون و 400 است. هزار تومان این رقم 10 درصد بیشتر از میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران است. میانگین «قیمت پیشنهادی» برای سازندگان قدیمی در بازار مسکن تهران در حال حاضر متری ۷۱ میلیون تومان برآورد شده است. به این ترتیب فاصله سطح قیمت نوساز با ساخت و ساز قدیمی از 30 درصد فراتر می رود که عاملی برای تمایل به خرید واحدهای با عمر ساختمان 20 تا 25 سال است. این در حالی است که سطح قیمت سازندگان قدیمی حدود 20 درصد کمتر از میانگین قیمت شهر است.

نکته مهمی که در تحقیقات میدانی بازار نوساز مشخص شد، تغییر نزولی سطح قیمت این گروه سنی واحدها طی دو ماه گذشته است. این کاهش در «قیمت پیشنهادی» در شرایطی اتفاق افتاد که هزینه تولید و ساخت مسکن کاهش نیافت. واسطه های بازار معاملات ملکی در این خصوص اعلام کردند سازندگانی که اختیارات لازم را برای انتخاب پروژه جدید در شرایط سخت سرمایه گذاری در ساخت و ساز برای شکستن رکورد خرید نوساز دارند، تغییرات نزولی در قیمت ایجاد کنند تا بتوانند. فروخته شود. در بازار نوساز با وجود رکود در عرضه پرونده، اعلام شد که رکود در سمت تقاضا شدیدتر خواهد بود.

رابطه مهم بین فروریختن ساختمان های جدید و افزایش تورم مسکن

نمودار این گزارش روند تورم مسکن، تورم ساخت و ساز، تورم زمین و نوساز را نشان می دهد. از سال 96 به بعد، بازار مسکن شاهد نوسانات شدید قیمت مسکن، هزینه ساخت و قیمت زمین به عنوان سه متغیر عمده تاثیرگذار بر نبض ساخت و فروش واحدهای نوساز بوده است. اما با وجود این نوسانات، «بازار معاملات ملکی شاهد تغییر تدریجی و پایدار از آپارتمان‌های نوساز بوده است». به عبارت دیگر، اگرچه طی سال‌های اخیر نرخ افزایش قیمت زمین و مسکن و همچنین هزینه ساخت در مقاطعی کاهش یافته است، اما از یک سو «همان نرخ‌های تورم در بازار مسکن ادامه دارد» و از سوی دیگر، “عرضه ساخت و ساز جدید” کاهش یافته است. فروپاشی بازار نوساز در معاملات امروز مسکن، نتیجه «کمبود عرضه به دلیل رکود ساخت‌وساز» و «عدم خرید نوساز به دلیل قیمت‌های جدید ساخت‌وساز» است.

برای جستجو در میان صدها هزار آگهی ملکی ثبت شده در وب سایت های املاک و یا اطلاع از قیمت ملک در بازار می توانید از موتور جستجوی ملک رادار استفاده کنید. همچنین می توانید برای مشاهده آگهی های روزانه ثبت شده در سایت های املاک تهران، مشهد، شیراز، اصفهان، مازندران، گیلان و گلستان به تفکیک منطقه و نوع آگهی به صفحه راهنمای رادار املاک مراجعه کنید.