هزینه بالای «اجاره مسکن» در تهران و اکثر شهرهای کشور از نگاه سیاستگذار به صورت «تورم تاریخی در این منطقه» خلاصه می‌شود. اما این مدل علی به فاکتور هزینه بزرگتر برای خانوارها نمی پردازد.

به گزارش سایت ملک رادار و گزارش این اقتصاددان، بررسی‌ها نشان می‌دهد که نه تنها در بازار مسکن ایران که در بسیاری از کشورها – پنج کشور – اندازه‌گیری شده است، تورم مسکن و اجاره بها حداقل یک سال است که از میانگین تاریخی فراتر رفته است.

در آمریکا رشد هزینه اجاره‌کنندگان بیشتر از میانگین 10 سال پیش و در انگلیس حدود 3 برابر است. در ایران تورم اجاره مسکن به نزدیک 50 درصد رسیده است که بالاتر از میانگین رشد سالانه حدود 20 درصد است.

با وجود این نرخ مشابه افزایش اجاره بها، «شاخص مقرون به صرفه بودن مستاجر» در کشورهای مورد بررسی نزدیک به سطح عادی است. در حالی که تهران در شرایط بحرانی قرار دارد و برای یک کشور متوسط ​​دو برابر سایر کشورها ضعیف است. دلیل اینکه توانایی پرداخت اجاره بها در کشورهای مورد مطالعه علیرغم رشد شدید هزینه اجاره مسکن در سطح قابل قبولی باقی می ماند، به وضعیت درآمد خانوار و رشد اقتصادی برمی گردد.

عدم تعادل در رشد اجاره بها با افزایش درآمد خانوار در ایران نقطه کوری در بازار اجاره بها است، به گونه ای که اگرچه وضعیت رشد هزینه ها بین کشورهای مختلف و ایران – به دلیل جهش تاریخی – مشابه است، نیمی از اجاره نشینان ایرانی توان خرید خارجی ها را دارند. در عین حال با دستیابی به عوامل کاهش تورم و دستیابی به رشد اقتصادی پایدار می توان به معادله «توانایی پرداخت مستاجران» دست یافت.

یکی از مهمترین شاخص ها در بحث اجاره بها معادله توانایی پرداخت مستاجران است که تابعی از تورم اجاره بها و درآمد خانوار است. در واقع، توانایی مستاجران در پرداخت اجاره بها ارتباط زیادی با اندازه درآمد خانوار دارد. بنابراین رشد مناسب سطح درآمد خانوار در کنار موضوع تورم اجاره بها یکی از مدل های مهم استطاعت اجاره بها است. بنابراین نمی توان چالش اصلی پیش روی اجاره نشینان در ایران را به موضوع تورم تاریخی اجاره بها تقلیل داد و عامل مهم درآمد خانوار را نادیده گرفت.

این دو عامل به یکدیگر مرتبط هستند و اگر نرخ تورم با رشد درآمد یکی باشد مستأجرها دچار ضعف سالانه نمی‌شوند و همین‌طور اگر هزینه اجاره بها جهش داشته باشد اما درآمد خانوار حداقل رشد داشته باشد، توانایی پرداخت کاهش می یابد و برای خانوارها مشکل ایجاد می شود. بنابراین تقلیل چالش اصلی پیش روی مستاجران به سطح تورم تاریخی نادرست است و مانع از دید کامل به وضعیت می شود و در نتیجه منجر به غفلت از سیاست های موثر برای نجات مستاجران می شود.

بررسی ها حاکی از آن است که نرخ رشد تورم اجاره مسکن طی دو سال گذشته به بالاترین نرخ تاریخی خود رسیده و به سطح 50 درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال 1996، سال قبل از جهش ناگهانی، رشد سالانه اجاره بها به طور متوسط ​​بین 20 تا 25 درصد بود. این امر معادله توانایی پرداخت مستاجران را برهم زد و توانایی پرداخت اجاره بها را به میزان قابل توجهی کاهش داد. در این گزارش با بررسی توانایی پرداخت اجاره بها در 5 کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد، نقطه کور بازار و علت آسیب پذیری رانت داران در برابر اختلاف اجاره و درآمد خانوار بررسی می شود. پاسخ داده خواهد شد.

توانایی پرداخت اجاره بها به عنوان یک شاخص جهانی توسط برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد (UN-Habitat) به شرح زیر ارائه شده است: «شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن به این معنی است که وزن اجاره بها در درآمد ماهانه یک خانوار در یک منطقه شهری باید یک حداکثر 30 درصد.» به عبارت دیگر اگر بیش از این تعداد باشد، به این معناست که مستاجران از نظر توانایی پرداخت در ظرفیت مناسبی نیستند و این تجارت با مشکل مواجه است.

بررسی ها نشان می دهد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار در 5 کشور اروپایی و آمریکایی شامل آمریکا، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور متوسط ​​35 درصد است. این در حالی است که در تهران همین شاخص حدود 100 درصد (بر اساس میانگین دستمزد یک خانواده شاغل در یک شغل) و در کل کشور از 70 درصد فراتر می رود.

مستاجران شهر تهران با در نظر گرفتن متوسط ​​درآمد و متوسط ​​اجاره بها، تقریباً تمام درآمد خود را صرف اجاره خواهند کرد. این امر منجر به پایین آمدن کیفیت معیارهای انتخاب مسکن برای مستاجران شده است.

این شاخص نشان می دهد که توانایی پرداخت اجاره بها در ایران تقریباً نیمی از کشورهای مورد بررسی است و این نشان می دهد که معادله پیشنهادی برای توانایی پرداخت اجاره بها در ایران ناقص است.

بر اساس Soft Habitat، این معادله به خوبی در پنج کشور مورد بررسی قرار می گیرد و با وجود تورم قابل توجه اجاره و اقتصاد کلی این کشورها، سهم هزینه های اجاره آنچنان بالا نیست. اما دلایل ناکارآمدی این معادله در بازار اجاره در کشورمان این سوال را مطرح می کند که کدام یک از دو عامل معادله استطاعت پرداخت اجاره بها با مشکل مواجه است؟

در نگاه اول، «تورم تاریخی» تنها دلیل پرداخت اجاره است، اما به دو دلیل نمی توان آن را به تنهایی پذیرفت. اگرچه تورم اجاره بهای مسکن در ایران طی دو سال اخیر تورم تاریخی و دلیل اصلی ناتوانی مستاجران در پرداخت تلقی می شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می دهد که تورم اجاره بها در آمریکا طی دو سال گذشته دو برابر شده و به 8 درصد رسیده است. بنابراین ایران از نظر رشد شدید اجاره بها شرایط مشابهی با کشورهای غربی داشته است، اما چرا توانایی پرداخت مستاجران در این پنج کشور در حالت عادی است، اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد که این به دلیل موضوع دستمزد و درآمد سرانه است که هر دو از نظر رشد واقعی در سال‌های اخیر «منفی» بوده‌اند. قدرت خرید خانوارها در سال های اخیر به دلیل رشد اقتصادی بسیار پایین و رشد منفی دستمزد واقعی کاهش چشمگیری داشته است. آمارها حاکی از آن است که سطح واقعی دستمزدها در سال جاری حدود 12 درصد کمتر از سال 96 یعنی سال قبل از دوران جهش قیمت ها است. درآمد سرانه نیز نسبت به سال 96 حدود 20 درصد کاهش داشته است، این در حالی است که رشد واقعی اجاره بها (تفاوت تورم اجاره بها با تورم عمومی) از سال 96 تاکنون به حدود 500 درصد رسیده است.

با مقایسه توان پرداخت مستاجران ایرانی با پنج کشور مورد بررسی بر اساس محاسبه اجاره بها و درآمد به دلار، باید گفت که ایران از نظر تورم اجاره بها مانند سایر کشورها به اوج رسیده است، اما چرا کشورها هنوز توانایی پرداخت را دارند؟بر اساس شاخص زیستگاه، اما ایران قادر به تشخیص دو عامل تورم و تعادل درآمد نبود. این امر ارتباط مستقیمی با «رشد اقتصادی» و سیاست های تورمی کشورها و نیز شرایط نامناسب اقتصادی کشورمان برای فعالیت های تولیدی و رشد اقتصادی بالا دارد.

بنابراین نقطه کور ناتوانی مستاجران در پرداخت، درآمد کم خانوار است. از دیدگاه کارشناسان، معادله «توانایی پرداخت اجاره بها» از دو مسیر همزمان و موازی «کاهش نرخ تورم» و «تلاش برای رشد اقتصادی پایدار» قابل دستیابی است. از آنجا که تورم پایین رشد اجاره بها را کنترل می کند و رشد اقتصادی باثبات منجر به افزایش درآمد سرانه خانوارها و در نتیجه افزایش توانایی پرداخت می شود.