وضعیت نامطمئن شرکت های ساختمانی چینی و نیاز مبرم این کشور به تقویت بخش مسکن برای دستیابی به “رشد اقتصادی بالا” خطر بزرگی برای “حضور سازندگان مسکن چینی در کشورهای خارجی از جمله ایران” به همراه دارد. طراحان عظیم وارداتی از چین قصد دارند سرعت ساخت مسکن در این کشور را افزایش دهند.

به گزارش ملک رادار و به نقل از اکونومیست، طرح واردات انبوه کالاهای چینی به بازار مسکن تهران (و سایر شهرها) هم اکنون در پیش روی شهرداری قرار دارد. اگرچه هنوز قرارداد کتبی برای این همکاری منعقد نشده است، اما اظهارات اخیر مسئولان حوزه مسکن در کشورمان «جذب سرمایه از چین» را هدف اجرای این طرح دانسته است. دیدگاه شرکت های ساختمانی چینی قبل از اعلام این هدف بر اهداف دیگری بود. با این حال، هدف هر چه باشد، وضعیت کنونی بازار مسکن چین و همچنین بازار مسکن ایران نشان می دهد که این واردات مخاطراتی را به همراه دارد، در حالی که مشکل ما شامل «تورم تاریخی مسکن، نبود قدرت خرید خانه اولی و رکود مسکن» است. تولید و همچنین عدم توانایی مالی خانواده های فاقد مسکن برای مشارکت در مسکن دولتی (یک میلیون واحد مسکونی). این چالش ها قطعا مختص نوع تولیدکننده نیست که امیدواریم با واردات سازنده از چین حل شود.

چالش های چین؛ چالش های ایران

طرح ساخت مسکن چینی در ایران اولین بار حدود دو سال پیش در دولت مطرح شد. دو سال پیش مصادف بود با «شروع یک پروژه بزرگ مسکن» یا «ساخت یک میلیون واحد مسکونی سالانه به مدت 4 سال» که البته بر اساس مأموریت تعیین شده در قانون برای افزایش 1400 واحدی مسکن بود. واحدهای مسکونی دولت سیزدهم در آن زمان مسئولان در حال کاشت ایده واردات عظیم چینی بودند به دو دلیل: «تسهیل بازگشت درآمد حاصل از فروش نفت» و «تسریع در ساخت مسکن دولتی». از نظر مسئولین، از آنجایی که چین یکی از مشتریان اصلی نفت ایران است، چه بهتر که با تجربه ساخت و ساز، بخشی از وجوه خود را در قالب تسویه با «خدمات مسکن سازی» جمع آوری کند. و مسکن در دولت های گذشته نیز بر سر میز دولت سوم این واقعیت را تایید کرده است.ده به کنار، موضوع تازه تاسیس «یک میلیون خانه» عنوان می کرد که «اگر اقدام جدیدی در طرح مسکن دولت صورت نگیرد، به احتمال زیاد یک میلیون مسکن مانند مسکن مهر به جای دو سال در مدت 15 سال ساخته می شود و از آنجایی که چینی ها سابقه مبهم در “شتاب ساخت و ساز” را در کارنامه جهانی خود دارند، این امر منجر به توسعه این ایده شده است. با ساخت 200 هزار خانه ارزان قیمت در زمین های شهرداری یا زمین های بهره برداری نشده متعلق به مالکان بخش خصوصی – جزئیات طرح شهرداری تهران برای مسکن چینی ها به طور کامل پایتخت را توصیف می کند خلاصه ای از توافق شهرداری با چینی ها: در مناطق 9 تا 16 پایتخت، استفاده از زمینی به مساحت بیش از 10000 مترمربع که ذخیره شهری یا زمین قهوه ای محسوب می شود، برای «مسکن سازی چینی» با هدف نوسازی بافت فرسوده تهران در سطح وسیع، اما مشاهدات در خصوص وضعیت اقتصادی چین نشان از «نفع» شرکت‌های ساختمانی چینی دارد و بیش از «مزایای بالقوه» برای بازار مسکن ایران در این همکاری است. ستون فقرات اقتصاد چین در چهار دهه گذشته، به ویژه از دو دهه گذشته، «ساخت مسکن» بوده است. بخش مسکن و ساختمان حدود 30 درصد از تولید ناخالص داخلی این کشورها را تشکیل می دهد، به این معنی که «مسکن یکی از موتورهای رشد اقتصادی در چین است»، اما این موتور دو سال است که معیوب بوده و تقریباً از کار افتاده است. بخش مسکن چین به دلیل «حمایت کامل بانکی از سوی شرکت‌هایی که در سال‌های اخیر به غول‌های ساخت‌وساز چینی معروف شده‌اند» از یک سو و «اشتهای سیری ناپذیر چینی‌ها برای خرید ملک» از سوی دیگر همواره رونق داشته است. «رکود کرونا» و «حباب قیمت مسکن» باعث شد که سال‌های 2020 و 2021 علاوه بر اعمال قوانین محدودکننده مالی در زمینه اعطای تسهیلات به شرکت‌های طرف قرارداد، تقاضا برای خرید ملک را کاهش دهد. هر دو طرف عرضه (برج سازان چینی) و تقاضا (خریداران خانه دوم و سوم در چین) در چشم انداز ساخت و ساز و مسکن این کشور از زمان کرونا محدود شده است. نتیجه «رکود خرید، رکود ساخت‌وساز، بدهی‌های سنگین غول‌ها به بانک‌ها و پیش‌خریداران» و در نهایت «تبدیل موتور رشد اقتصاد چین به ترمزی برای اقتصاد» بود. امروزه دو شرکت غول پیکر ساخت و ساز چین، اورگراند و کانتری گاردن، «بدهکاران عمده» هستند. بدهی غول اول بیش از 300 میلیارد دلار و دومی نزدیک به 200 میلیارد دلار است.

جنون خانه سازی در چین

پیش از رکود کنونی مسکن در این کشور، سازندگان چینی دچار «جنون مسکن» بودند، به طوری که در سال‌های اخیر سالانه 15 میلیون واحد مسکونی در این کشور ساخته شده است و این تعداد عرضه جدید از حداقل 10 درصد در سال بیشتر است. تقاضا برای کالاهای مصرفی (تقاضای واقعی). قطعاً اگر با «پول پاشی بانک ها و مؤسسات مالی چینی» همراه نمی شد، این مقیاس ساخت و ساز اتفاق نمی افتاد. تولید مسکن در چین منطقی و مطابق با تقاضا بود، اما در پایان سال 2023، اعلام شد که حدود 100 میلیون خانه خالی وجود دارد که در چین معادل تعداد املاک «7 سال تقاضای مسکن» در این کشور است. در چین، نه تنها شرکت‌های ساختمانی وسواس زیادی به ساختن خانه‌ها دارند، بلکه چینی‌ها نیز «شورش املاک» دارند. 70 درصد ثروت شهری در این کشور در بخش زمین و مسکن است. اخیراً یک اندیشکده آمریکایی «علت بدهی سنگین و ورشکستگی اورگراند» را تحلیل کرده است و ریشه‌های وضعیت کنونی اقتصاد مسکن چین را «هیجان مردم چین برای خرید ملک به دلیل سیاست‌های نرخ بهره اجباری و پایین» توصیف کرده است. برمی‌گرداند». “این تعداد خانه خالی در چین نتیجه جنون املاک است. از اواخر سال 2022 تاکنون تحت تاثیر “شوک اقتصادی به بازار مسکن چین” از یک سو حجم سرمایه گذاری در ساخت و ساز بوده است. توسط شرکت های غول پیکر در این کشور 20 درصد در یک سال کاهش یافته است که رکوردی برای رکود بخش ساخت و ساز محسوب می شود و از طرفی فروش شرکت ها نیز در این مدت کمترین میزان را داشته و به دو سال گذشته رسیده است. علاوه بر این، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و متوسط ​​چین نیز در سال گذشته بیش از 15 درصد کاهش یافت که کاهش شدیدی محسوب می‌شود، این در حالی است که قیمت واقعی مسکن سالانه بیش از 10 درصد افزایش یافته است. از سال 2003 تا 2014. در اوایل سال 2022، زمانی که «طرف دیگر مسکن در چین» پس از آن، حباب قیمت مسکن در این کشور به سطح بسیار بالایی رسیده است؛ حباب قیمت مسکن را می‌توان با نسبت قیمت به اجاره اندازه‌گیری کرد. این نسبت در آن زمان به بیش از 60 رسید که برای درک واقعی این عدد کافی است بدانیم که این نسبت در دو سال اخیر در بازار مسکن تهران که قیمت مسکن بسیار غیرعادی افزایش یافته است به نزدیک 30 رسیده است. در سال 2021، با حکم دولت چین، «سه خط قرمز» برای ارتباط بین بانک‌ها و شرکت‌های بزرگ ساختمانی تعریف شد، به این معنا که «ادامه سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها منوط به بررسی دارایی‌ها و دارایی‌های شرکت‌ها است. ” آنها را به بدهی های بانکی خود نسبت داد.» اما «وابستگی شدید دولت های محلی به درآمد حاصل از فروش زمین به این شرکت ها» و همچنین «فشار مستقیم و غیرمستقیم شرکت های غول پیکر بر دولت» این سه خط را پاک کرد! اقتصاد مسکن چین امروز به این صورت است که “رکود شدید در ساخت و ساز و خرید مسکن” باعث “چشم انداز منفی رشد اقتصادی چین در سال 2024” شده است. حداکثر رشد احتمالاً کمتر از 3٪ خواهد بود. این غیر قابل قبول و غیر قابل قبول در کشوری است که رشد اقتصادی بلندمدت دو برابر این رقم است بنابراین چاره ای جز راه اندازی موتور رشد اقتصاد چین در داخل کشور و یا در کشورهای خارجی وجود ندارد و از این منظر می توان جدیت پروژه مسکن چین را به تصویر کشید. علاوه بر این، چینی ها سال ها پیش قول هایی دادند که مثلاً اتوبان تهران-اصفهان را بسازند و به اتمام رسید، قراردادها و فاینانس های لازم به هر نحوی نهایی شده است، اما هنوز از نتیجه آن خبری نیست.

راز اصلی چیست؟

چینی‌ها در شرایطی برای ما مسکن دولتی می‌سازند که طی دو سال گذشته کارگران ساختمانی ایرانی در اجرای پروژه «مسکن یک میلیونی» به دلیل «کمتر بودن قیمت درخواستی ساخت‌وساز» با مشکلات زیادی مواجه شده‌اند. ساخت و ساز مسکن.” در این مدت، قیمت در نظر گرفته شده توسط دولت همیشه حداقل 20 تا 30 درصد کمتر از هزینه واقعی ساخت یک متر مربع مسکن بوده است. در آن زمان، هزینه ساخت یک متر مربع مسکن در کشوری بیش از 6 میلیون تومان متولیان این پروژه اصرار به ساخت با قیمت تقریبی 4 میلیون تومان داشتند، حال ابهام اصلی این است که آیا چینی ها با ساخت مسکن در ایران با قیمتی کمتر از قیمت بازار موافقت می کنند؟ ابهام دوم نحوه محاسبه و رزرو است؛ آیا هزینه ها به دلار محاسبه می شود؟در حال حاضر قیمت محدوده ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشورهای مختلف دنیا بین 600 تا 1000 دلار در هر متر مربع است که البته می تواند هزینه تا 2000 دلار بسته به نوع مصالح ساختمانی و شکل ساخت، در کشورهایی که کار را انجام داده اند، بسته به اینکه از مصالح ساختمانی وارداتی یا داخلی استفاده می کنند و مهمتر از آن، اینکه آیا نیروی کار خود را به کشور منتقل می کنند. یک کشور خارجی یا نه، چینی ها در همین بازه قیمتی ساخته اند، اما به عنوان مثال و در استرالیا، هزینه ساخت آنها بالای 2000 دلار است. اگر این اعداد صحیح باشد، به این معنی است که هزینه ساخت خانه چینی در تهران خواهد بود. سه برابر «قیمت ساختمانی که دولت قصد دارد به آن دست یابد» و حتی از هزینه ساخت و ساز در بازار آزاد تهران (بازار) نیز بیشتر خواهد بود. جایی که سازندگان و فروشندگان سرمایه فعالیت می کنند). در این صورت مسکن ارزان نخواهد بود.

نداشتن قدرت خرید

در تهران، از سال 1376، میانگین قیمت مسکن هر سال بیش از 60 درصد افزایش یافته است (میانگین رشد سالانه). جهشی بی سابقه در تاریخ اقتصاد مسکن ایران. رکود بزرگ در بازارهای خرید و ساخت مسکن متاثر از این جهش های مکرر است. آیا مسکن چین می تواند مشکل را حل کند؟ بحث کمبود قدرت خرید ربطی به سازنده ندارد. چه توسط فروشنده ایرانی و چه خارجی ساخته شده باشد، «هزینه ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان» مسیر خود را طی می‌کند و در نهایت، همانطور که در حال حاضر وجود دارد، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بیش از ۷۳ دلار است. . میلیون تومان (قیمت های نیمه زمستان 1402) و قیمت های آتی نیز در همین راستا حرکت می کنند. مشکل بازار مسکن تورم مسکن و متغیرهای موثر بر این نرخ است که باید کنترل شود. مشکل ساخت و ساز مسکن دولتی که اکنون به کندی پیش می رود با ورود چینی ها حل نمی شود. زیرا در این طرح متقاضیان واجد شرایط توانایی پرداخت نقدی را ندارند و قیمت توافقی شرکت های ساختمانی و دولت نیز سخت است و هزینه ساخت نیز بالاست.

قرار بود در دو سال گذشته در مجموع 2 میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن ملی ساخته شود اما تاکنون کمتر از 500 هزار واحد افتتاح و تحویل شده است و کار به کندی و با مشکل پیش می رود.